Fonds de rénovation de la Propriété par étage :

PPE Fonds de rénovation

Une réserve d’argent pour être prêt lors de travaux importants

Le fonds de rénovation d’une PPE : un compte de réserve non obligatoire

Le fonds de rénovation, provision servant à financer les futurs travaux d’une PPE, n’a pas de caractère obligatoire. Il constitue pourtant un élément-clé en cas de vente ou d’achat…

En Suisse, le législateur n’impose pas la création d’un fonds de rénovation mais celle-ci reste vivement recommandée dès les premières années de la copropriété. C’est aussi l’occasion de mettre en place une stratégie de rénovation pertinente à moyen terme dans un climat serein. Bien doté et bien géré, le fonds de rénovation évitera des conflits ultérieurs et permettra de réaliser des économies substantielles. Il constituera aussi un atout lors des négociations de vente. Notre expert Gerofinance I Régie du Rhône vous propose de l’explorer de comble… en fond !


 

Le fonds de rénovation des PPE : Définition et généralités

Le fonds de rénovation d’une PPE est une réserve d’argent dans laquelle la communauté des copropriétaires peut puiser pour financer des travaux d'entretien ou de rénovation importants. La constitution de cette provision collective n’est pas une obligation légale. Le montant de l’attribution annuelle au fonds de rénovation est fixé en assemblée générale de PPE lors du vote du budget.

Constitution du fonds de rénovation
L’existence du fonds de rénovation peut être établie dès le début dans l’acte constitutif ou dans le règlement de la PPE. Dans un  immeuble  neuf, les copropriétaires préfèrent parfois attendre quelques années avant de constituer cette réserve d’argent. Sa création peut en effet être décidée à tout moment en assemblée générale.

Types de travaux à financer
Le fonds de rénovation servira à financer les futurs travaux à entreprendre dans les parties communes de l’immeuble. Ces travaux peuvent revêtir un caractère imprévu ou être budgétés de longue date pour anticiper les effets de la vétusté. Ainsi, une réfection de toiture, un ravalement de façade, le remplacement d’un vieil ascenseur constituent le lot commun de la vie des copropriétés. Ce fonds de rénovation permet ainsi de valoriser le patrimoine commun.

Avantages du fonds de rénovation des PPE : vive la fourmi, à bas la cigale !

Parer à l’urgence

Nombre de travaux présentent un caractère imprévu et leur fréquence, leur importance et leur urgence augmentent avec le temps. La fourmi chère à La Fontaine nous apprend à anticiper ces coups durs domestiques. Le fonds de rénovation rend justice à la prévoyance de la fourmi de la fable en tirant les copropriétaires de l’embarras en cas de travaux urgents.

 
Lisser les dépenses dans le temps

Le montant du fonds de rénovation augmente au fil des versements annuels des copropriétaires qui sont proportionnels à leur quote-part. Cette répartition des coûts de rénovation sur plusieurs années permet de budgéter raisonnablement les dépenses prévisibles liées à la vétusté ou à la mise aux normes.

 
Faire des économies

En cas de gros chantier, si l’argent manque, la réalisation des travaux par phases est la solution. Ce morcellement du chantier se traduit par une augmentation du montant de la facture totale. A contrario, un fonds de rénovation bien alimenté permet de débloquer d’un coût une grosse somme et d’alléger la facture globale des gros travaux.

 
Vendre mieux

L’existence d’un fonds de rénovation bien doté et bien géré, qui s’appuie sur une anticipation raisonnable et pertinente des travaux, est un élément rassurant pour l’acheteur potentiel. Quant au vendeur, il y trouve un argument supplémentaire concret pour valoriser son bien en PPE et le céder à un meilleur prix.

 

Montant du fonds de rénovation : comment le fixer ?

Trois postes de budget

La plupart des dépenses liées à la dégradation naturelle du bâtiment et de ses équipements sont prévisibles et budgétables. D’autres dépendent des contraintes législatives qui sont évolutives ; certaines sont complètement imprévisibles et relèvent de « la faute à pas de chance ». Le montant du fonds de rénovation doit permettre de faire face à ces trois catégories de dépenses.

Quelques exemples concrets

La durée de vie d’une toiture ou d’un système de ventilation n’est pas illimitée et certaines communes suisses imposent un ravalement de façade décennal. Toutes ces dépenses périodiques peuvent être anticipées et lissées dans la durée via le fonds de rénovation. Appuyez-vous sur l’expertise de l’un de nos 17 administrateurs Gerofinance Régie du Rhône pour les lister et les évaluer au mieux.

Le cas particulier des immeubles anciens

Outre la vétusté des installations, la copropriété PPE en immeuble ancien doit supporter le poids financier dû à une règlementation énergétique de plus en plus contraignante. Les travaux d’assainissement et de mise aux normes constituent alors une large part du budget de rénovation. Ils incluent par exemple le remplacement d’anciens systèmes de chauffage ou l’isolation extérieure de l’immeuble.

Montant de la cotisation annuelle

Là encore, aucune règle, mais il est d’usage que ce montant représente entre 0,2 et 0,5 % de la valeur d’assurance du bâtiment. Un fonds de PPE sous doté sera source de déconvenues et de conflits potentiels. Sur doté, il ouvrira la voie vers des rénovations de luxe, tentantes mais parfois discutables   et toujours discutées en assemblée générale avant validation !

Le fonds de rénovation ne vous semble plus un puits de questionnement…sans fond ?
Vous savez à présent qu’il est réservé aux travaux dans les parties communes, que sa constitution n’est pas obligatoire et donc pas règlementée. Vous comprenez aussi l’importance d’une dotation juste de ce fonds pour la vie harmonieuse de la copropriété. Si vous avez encore des difficultés à évaluer sa pertinence et son montant, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel Gerofinance | Régie du Rhône !


 

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